Bernstorffstr. 149 a+b

Mehrfamilienhaus

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Residualwert-Herleitung

Position Betrag (EUR) Herleitung Kennzeichnung
+ GDV 5,797,500.00 773 qm x 7.500 EUR/qm 🎲 Branchenbenchmark
- Baukosten (netto) 2,628,200.00 773 qm x 3.400 EUR/qm 🎲 Branchenbenchmark
- Planungskosten 315,384.00 12% der Baukosten 🎲 Annahme
- Finanzierungskosten 105,128.00 4% der Baukosten 🎲 Annahme
- Risikopuffer 206,050.88 7% auf Baukosten + Planungskosten 🎲 Annahme
- Erwerbsnebenkosten 93,137.23 5,5% des Residualwerts 🎲 Annahme
- Zielgewinn 756,195.65 15% auf GIK 🎲 Annahme
= Residualwert 1,693,404.23 GDV / ((1+e) x (1+z)) - C / (1+e) 🎲 Annahme

Kostenbandbreiten (Low / Base / High)

GDV ist in allen drei Szenarien identisch (siehe oben) — nur die Kostenpositionen variieren.

Position Low Base High Kennzeichnung
Baukosten (netto) 2,233,970.00 2,628,200.00 3,022,430.00 🎲 Annahme
Planungskosten 283,845.60 315,384.00 346,922.40 🎲 Annahme
Finanzierungskosten 94,615.20 105,128.00 115,640.80 🎲 Annahme
Risikopuffer 164,840.70 206,050.88 247,261.06 🎲 Annahme
Erwerbsnebenkosten 112,421.68 93,137.23 71,470.24 🎲 Annahme
Residualwert 2,151,611.16 1,693,404.23 1,237,579.85 🎲 Annahme

Buy-and-Hold vs. Develop-and-Sell

Kein Hold-vs-Sell-Vergleich möglich. Es fehlt: Bestandswert (keine Einheiten erfasst).

Angaben ergänzen

Knockout-Prüfung

Knockout ausgelöst

Score (gewichtet)

Für dieses Objekt kann noch kein vollständiger Score berechnet werden. Es fehlt: Bestandswert (keine Einheiten erfasst), Eigenkapitalrendite (Halten), Planungsrechtliche Sicherheit, Vermietbarkeit, Verkaufbarkeit, Finanzierung, Projektrisiko.

Einschätzung ergänzen

Sensitivitätsanalyse

Ausgangswert (Base Case): Residualwert 1,693,404.23 EUR, Marge -16.55% — jede Zeile variiert genau eine Annahme gegenüber diesem Base Case.

Stellschraube Residualwert (EUR) Marge (%) Wirkung auf andere Kennzahlen
Baukosten +10% / −10% 1,444,285.75 / 1,942,522.72 -19.59% / -13.27% —
Miete +10% / −10% † unverändert unverändert Bestandswert: — → —
EK-Rendite (Halten): — → —
Zins +1 Prozentpunkt† unverändert unverändert Cashflow: — → —
Exitwert −10% 1,215,555.48 -24.89% —
Bauzeit +6 Monate † unverändert unverändert Rendite p.a. (Develop-and-Sell): -47.36% → -36.77%
Wohnfläche −10% 1,524,063.81 -21.20% —
Kaufpreis −10% 1,693,404.23 -11.87% —

† Diese drei Stellschrauben gehen rechnerisch nicht in Residualwert und Marge ein — die Residualwert-Formel enthält weder einen Zinssatz noch eine Bestandsmiete noch eine Bauzeit. Ihre tatsächliche Wirkung ist in der letzten Spalte neu berechnet: Zins auf den Cashflow (Grundlage des Cashflow-Knockouts), Miete auf Bestandswert und EK-Rendite (Halten), Bauzeit auf die annualisierte Develop-and-Sell-Rendite. Die Ist-Mieten bereits vermieteter Einheiten bleiben dabei unverändert (vertraglich fixiert).

Geodaten (Hamburg)

Automatisch von BORIS Hamburg, dem Transparenzportal, ALKIS, der Denkmalliste und den Erhaltungsverordnungen Hamburg gezogen — rein informativ, fließt nicht in die Berechnung ein und ersetzt keine Rechtsprüfung.

Bodenrichtwert

1,700.00 EUR/m²

Mittelwert aus dem normierten Bodenrichtwert (MFH-Kategorie), Stichtag 01.01.2026

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Planungsrecht-Hinweis

BSAltona-Altstadt · PDF öffnen

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Flurstück (amtlich)

Flurstück 874 (020213___00874) · 1,035 m²

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Denkmalschutz und Erhaltungsverordnung

Denkmal: Bernstorffstraße 149, 151 · Pflaster; Wohnen, Baujahr 1889, Teil eines Ensembles, Status KD

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Denkmal-Ensemble: Bernstorffstraße 149, 151, 153, 155, 157, 159 · Status KD

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Erhaltungsverordnung: StErhVO_WohlersAllee · verordnet 18.04.2019 · Verordnung öffnen

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